Intervista all’Ing. Pasquale SUMA sul Piano Urbanistico Generale


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Intervista all’Ing. Pasquale SUMA
Dirigente dell’Ufficio Tecnico del Comune di Villa Castelli

D. – Ing. Suma, Lei è a conoscenza dei contenuti del P.U.G. (Piano Urbanistico Generale) che l’Amministrazione Comunale di Ceglie si appresta ad adottare?
R. – In questi giorni, negli studi professionali girano (a mo’ di carboneria) copie di CD che contengono gli elaborati del Piano. In questa logica, qualche amico mi ha chiesto di esprimere le mie valutazioni.

D. – E allora, ci vuole illustrare le sue impressioni?
R. – Considerato che la materia in questione attiene ad una disciplina di natura tecnica, mi sforzerò di essere quanto più chiaro possibile. Ciò precisato, mi sento di affermare, in generale, che questo è un Piano le cui scelte sono state determinate dall’alto senza un reale confronto con i cittadini, i professionisti, ecc.

D. – C’è chi sostiene invece che la fase di ascolto è stata pienamente espletata.
R.– Sì, ma a questa affermazione si può subito obiettare che gli incontri sono avvenuti circa 14-15 anni or sono e che da allora gli indicatori sociali ed economici della realtà hanno connotazioni e parametri di lettura diversi. Basti pensare, a titolo esemplificativo:

  • al terremoto occupazionale determinato dalla chiusura della quasi totalità dei laboratori tessili;
  • alla crescente chiusura delle attività commerciali all’interno del nucleo storico del paese;
  • alla continua emigrazione al nord dei giovani professionisti;
  • allo svuotamento di interi quartieri storici e conseguenti trasferimenti di nuclei familiari in quartieri privi di parcheggi, spazi pubblici e quant’altro necessario a garantire ottimali condizioni di vivibilità, soprattutto per gli anziani ed i piccoli;
  • alla pregiudizievole chiusura mentale di tutte le amministrazioni comunali che si sono succedute, le quali non hanno permesso ad imprenditori locali che volevano investire, di utilizzare norme dello Stato- ripeto, dello Stato-, che consentono di poter costruire in deroga opifici che avrebbero creato nuovi posti di lavoro;
  • al proliferare dell’abusivismo, in parte giustificato dalla necessità di poter dare una dimora alla propria famiglia, anche in considerazione del costo degli appartamenti.

D. – In sostanza, Lei ci sta dicendo che questo Piano si basa su dati acquisiti in incontri ormai datati e che quindi questo Piano Urbanistico Generale risulta ormai inadeguato e anacronistico?
R. – Esattamente!

D. – Ingegnere, può spiegare ai nostri lettori con parole semplici cos’è un Piano Regolatore?
R. – Il Piano regolatore Generale è uno strumento tecnico-amministrativo con il quale si programmano e si regolamentano tutti gli interventi di carattere urbanistico ed edilizio finalizzati a creare ottimali condizioni di sviluppo economico e sociale. Tenendo presenti questi princìpi di massima, di tutta la materia, quello che desta il maggiore interesse dei cittadini, degli imprenditori e dei politici, è la cosiddetta zonizzazione del territorio comunale.

D. – Ci vuole meglio chiarire in cosa consiste la zonizzazione?
R. – Dal punto di vista tecnico significa suddividere in zone omogenee tutto il territorio comunale, perimetrarle e, attraverso delle specifiche norme, indicare i tipi di intervento possibili all’interno di ogni singola zona. Entrando più nello specifico, esiste una norma vigente dello Stato, il D.M. 1444 del 1968, che indica che il territorio comunale deve essere suddiviso in sei zone, e cioè:

  • Zona A: Agglomerati urbani che rivestono carattere storico;
  • Zona B: Parti del territorio totalmente o parzialmente edificate;
  • Zona C: Parti del territorio destinate a nuovi insediamenti;
  • Zona D: Parti del territorio destinate ad insediamenti produttivi;
  • Zona E: Parti del territorio destinate ad uso agricolo;
  • Zona F: Parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale.

D. РDa quello che ci ha appena chiarito, quindi i lettori potranno comprendere, analizzando la planimetria allegata, attraverso la legenda, come ̬ stato suddiviso il nostro territorio comunale?
R. – Esattamente.

D. – Entrando nello specifico, ci può chiarire quali sono gli interventi possibili previsti con il Piano redatto dal progettista?
R. – Cercherò di seguito di sintetizzare gli interventi previsti per le diverse zone:
Zona A1: Il comparto interessa l’area del nucleo più antico (Ceglie Vecchio)
In detta zona sono possibili solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria e di restauro conservativo e rimanda tutto il resto alla approvazione di un piano di recupero.
Osservazione: Il progettista del piano non sa, o non gli è stato detto, che e in questa zona e’ vigente un piano di recupero redatto dall’Architetto Caroli che di per se impone una normativa finalizzata al recupero. Il problema del Centro storico è come rivitalizzarlo, permettere l’esercizio di piccole attività artigianale o commerciale senza dover ricorrere a mille sotterfugi. Ceglie Vecchio può rappresentare una risorsa economica per il paese e si sta perdendo un’altra occasione per andare in questa direzione.

Zona A2: L’area classificata come A2 e considerata di valore storico, interessa una estensione di mq 286000 circa, in detta zona non sono ammessi: demolizioni, ricostruzioni, nuove costruzioni, sopraelevazioni, ristrutturazioni sono solamente ammesse interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Osservazione: Di questa zona sono sorprendenti: l’estensione della perimetrazione del comparto, la classificazione di valore storico di stecche di fabbricati che di storico non hanno assolutamente niente. A tutto cio’ si aggiunge una normativa rigidissima che non permetterà alcun tipo di intervento per rendere gli immobili abitabili come dire la morte dei quartieri storici del paese.
Ma, non sono sotto gli occhi di tutti le centinaia di case non piu’ abitate e i cartelli sulle porte con su scritto “Vendesi” . Mi assumo la responsabilità di affermare che è una scelta scellerata.

Zona B1/B2: Con questa denominazione urbanistica sono stati classificati quei quartieri sorti per lo piu’ negli anni 60:80. In questa zone le norme permettono la quasi totalità degli interventi.
Osservazione: In queste zone vengono imposte delle limitazioni in relazione a quanto già edificato per esempio, che non si possono destinare ad abitazione i piani terra. Equità sociale vorrebbe che, negli interventi a farsi, fossero fatte salve le medesime norme utilizzate da quanti hanno già costruito.

Zona C1/C1*/C2: Questo sono le cosiddette zone di espansione edilizia. In queste zone qualsiasi tipo di intervento è subordinato all’approvazione di un piano urbanistico esecutivo vale a dire, piano di lottizzazione da attuarsi con logiche diverse, in funzione del comparto.
Le zone C1 sono state localizzate una su aree poste tra la via Fedele Grande e viale Europa e l’altra tra la strada comunale Galante, la P.le per Cisternino ed in adiacenza al campo sportivo.

Zona C1: Le aree comprese in questa zone sono destinate alle realizzazione di nuovi quartieri ed interessano una estensione di mq 610.000 circa, al netto delle aree destinate a sevizi. Tenuti presenti gli indici previsti per le zone di cui si discorre, si può stimare la previsione dell’insediamento di 1000 abitanti circa.
Osservazione: Devo confessare una difficoltà oggettiva a comprendere attraverso quali parametri e valutazioni tecniche si sia addivenuti alla determinazione di ubicare le nuove aree di espansione nei comparti classificati come C1. Infatti, è facilmente rilevabile attraverso la aerofotogrammetria che la quasi totalità delle aree é interessata da una moltitudine di abitazioni realizzate abusivamente, chi fatto rendono inattuabile un qualsiasi piano. A ciò é da evidenziare che la ubicazione di detti comparti è tale da prevedere elevatissimi costi di urbanizzazione e conseguentemente, quanto costeranno gli alloggi a realizzarsi? Chi li potrà acquistare? Ed inoltre come non considerare tutte le implicazioni di natura giuridica in relazione agli interessi dei proprietari delle aree?

Zona C1* (asteriscata): Con questa denominazione è stata classificata una mega area di 580.000 mq circa ed posta a ridosso del “Paretone” che interseca le provinciali per Cisternino, Ostuni e San Michele Salentino. Questa macro zona interessa veri e propri quartieri periferici realizzati lottizzazioni abusive. “Per tale zona valgono tutti gli indici e le prescrizioni della zona C1”.
Osservazione: Non riesco ad immaginare come possa essere impostato un piano esecutivo che contemperi: il vincolo ambientale cui è sottoposto il “Paretone”, gli insediamenti abusivi esistenti, gli interessi pubblici e privati in gioco, la riqualificazione urbanistica, l’applicazione dell’istituto del comparto e chi più ne ha più ne metta.

Zona C2: In questa Zona sono comprese particolari aree del territorio definite del tipo “Agroresidenziali”. Complessivamente i comparti interessano una estensione di circa mq 1.469.000 circa di cui mq 971.000 circa compresi tra al via Fedele Grande, strada per Montevicoli, Pl. e per Villa Castelli ecc. Anche in queste zone gli interventi, sono subordinati alla approvazione di un piano di lottizzazione in assenza del quale sono possibili solo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Osservazione: Anche per queste zone, in particolare per i comparti di Montevicoli riesce difficile immaginare come quali strumenti di tecnica urbanistica si possano redigere piani di lottizzazioni in cui si prevedano: l’applicazione dell’ istituto del comparto realizzazione di piazze, aree per parcheggi, strade e quant’altro.
Come non tenere presente che computando le cubature esistenti, gli indici di piano sono di già soddisfatti. A tutto ciò aggiungerei che, essendo la zona gravata da vincoli ambientali, quale potrebbe essere il parere degli enti interessati alla tutela? E’ stato altresì valutato l’impatto della viabilità prevista, in relazione alla orografia della zona?

ZONA D: In questa zona sono inseriti tre comparti di cui, uno rappresentato dalla zona artigianale e gli altri due grosse aree ubicate rispettivamente, a destra e a sinistra della p.le per Francavilla.
In un comparto è compresa anche l’attuale lottizzazione privata destinata ad attività industriale.
Osservazione: Le normative di attuazione risultano di difficile interpretazione come non risulta chiaro se all’ interno dei comparti si potranno svolgere attività di tipo commerciale e attraverso quali strumenti sarà possibile l’acquisizione di lotti a costi agevolati per assecondare le tendenze di sviluppo economico e l’impreditoria locale.

ZONA E (Agricola): La zona agricola è suddivisa in quattro sottozone denominate rispettivamente:

  1. zona E1 (agricola grandi masserie);
  2. zona E2 (agricola delle colture arboree);
  3. zona E3 (agricola delle piantate );
  4. zona E*(agricola di riserva agroresidenziale).

Nelle zona E1, E2, E3 potranno costruire solamente gli imprenditori agricoli, con un indice di fabbricabilità fondiario IEF = 0.03 mc/mq a condizione che il terreno non sia inferiore a mq 50.000 per la zona E1 e a mq 10.000 per la zona E2.
Per dare un ordine di grandezza, su un lotto di mq 10.000 si potrà realizzare una abitazione massimo 100 mq avente un’altezza di ml 3.00.
Nella Zona E* agricola speciale è un’area posta in continuità con la zona delle Grotte di montevicoli, Monte Vecchio, Ferruzzo e la strada provinciale per Villa Castelli. In detta zona gli interventi sono subordinati all’approvazione di P.P.A (programma pluriennale di attuazione) nelle more non è possibile alcun tipo di intervento.
Osservazione: In merito alla zona agricola si sarebbero tanti rilievi e riflessioni mi limiterò citarne alcuni. Ancora una volta e’ evidente il prevalere di una impostazione vincolistica fine a se stessa e la chiusura mentale a voler recepire alcuni dispositivi normativi consolidati. Agro Cegliese infatti, continuerà ad essere oggetto di devastazione e di abusivismo della peggiore specie. Ancora una volta si continua a non dare la possibilità anche ai non imprenditori agricoli di poter costruire nelle loro campagne pagando tutti gli oneri concessori del caso. Non si prevede la possibilità di poter accorpare piu’ terreni di proprietà, (se non a particelle contigue), per l’utilizzo delle cubature. Eppure la legge regionale n.56/80 all’art.51 comma g) prevede l’accorpamento di terreni non confinati. Sono queste, norme consolidate e presenti in tutti gli strumenti urbanistici di recente approvazione.
Oltre ciò non si comprende perché, tra gli indici non viene previsto l’indice massimo di fabbricabilità fondiario massimo pari a IFF=0.05 mc/mq, per quelli interventi in cui oltre a realizzare l’abitazione è necessario realizzare dei fabbricati per lo svolgimento di una attività connessa alla conduzione del fondo?

Zona F: Con questa denominazione sono state classificate quelle aree destinate ad accogliere i servizi di interesse pubblico, Scuole, aree verdi, parcheggi ecc.
Osservazione: Per quanta riguarda queste aree il problema non è individuarle ma come addivenire alla loro acquisizione ed alla loro realizzazione. Esistono infatti problemi di natura espropriativa, indisponibilità economica dell’ente comune, la salvaguardia della proprietà privata, la decadenza dei vincoli. Sono tutte questioni che creano serie difficoltà ala concretizzazione delle previsioni di piano.

D. – Dalla sua analisi viene fuori una non condivisione della filosofia del piano.
R. – E’ proprio cosi. I Cegliesi che da oltre 30 anni aspettano il P.R.G. pensano che il giorno dopo l’approvazione potranno costruire, ci sarà sviluppo economico occupazione. Mi dispiace deluderli. Infatti, per come è concepito il piano la quasi totalità degli interventi è vincolata all’approvazione di piani esecutivi con delle incredili implicazione di natura tecnica e giuridica. In sostanza è un piano che funziona sulla carta ma potrebbe non avere un riscontro sul territorio in termini urbanistici e sociali ed economici.

D. – Ci potrebbe sintetizzare in poche parole a suo avviso cosa ci sarebbe voluto?
R. РQuesta ̬ una domanda difficile da rispondere in sintesi tuttavia ci provo:
Un reale confronto democratico con tutta la popolazione ad ogni livello aggiornato ad oggi;
Una approfondita conoscenza del territorio;
Una analisi dei fenomeni sociali ed economici in corso;
Sulla base delle risultanze elaborare un piano basato su alcuni elementi fondanti;
RIQUALIFICAZIONE dei quartieri storici del tessuto urbano attraverso specifici piani di recupero degli insediamenti abitativi esistenti. Questo, attraverso il coinvolgimento degli imprenditori locali . A nostri giorni è impensabile che la Pubblica Amministrazione possa attuare degli interventi sul territorio senza il coinvolgimento dei privati senza l’utilizzo delle loro risorse economiche.
A ciò è da aggiungere che la strategia da usarsi nella pianificazione è quello della cosiddetta “Urbanistica contrattata” infatti, attualmente esiste un orientamento giurisprudenziale che tende a tutelare la proprietà privata, al contrario di quello che è avvenuto negli anni 70/80. La conseguenza è che, è sufficiente non comunicare agli interessati, lo stato delle diverse fasi di un procedimento amministrativo che i giudici bloccano tutto.

D. – Alcuni politici sostengono che, gli elementi fondanti di questo piano, si basino sulla conservazione e salvaguardia delle peculiarità del nostro territorio, lei cosa ne pensa?
R. – Rispondo con numeri. Le previste aree di espansione tra gli spazi pubblici e quelle fabbricabili, interessano la considerevole superficie di 2.500.000 mq circa. Lascio immaginare le irreversibili trasformazioni dei territori interessati. Peggio di così, ha fatto solo ATTILA.


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