Il livello e l’enfiteusi: problema di molti fondi dell’agro cegliese

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Molti fondi dell’agro Cegliese, e di diversi paesi della zona limitrofa, sono gravati dal livello e dall’enfiteusi. L’esistenza di tale problema per la verità è un pò ignorato da tutti, e perfino dagli stessi proprietari e possessori di fondi. Molto spesso se ne viene a conoscenza solo nel momento in cui per un motivo qualsiasi si deve provvedere al trapasso del fondo.
Proprio in tale prospettiva, la problematica in questione, ha interessato numerosi proprietari e possessori di fondi Cegliesi. In special modo negli ultimi 4-5 anni, allorquando, moltissimi inglesi, personaggi dell’Italia centro settentrionale e della nostra stessa regione, sono venuti dalle nostre parti ad acquistare masserie, trulli, caseggiati rurali con annessi fondi rustici. Ed in numerosi casi, proprio all’atto della compravendita, diversi proprietari di fondi si sono accorti per la prima volta dell’esistenza di tali gravami, che costituivano un ostacolo insuperabile per ogni margine di trattativa alla compravendita. In special modo per gli Inglesi.
Ma in realtà che cos’è il livello e l’enfiteusi?
Il livello era un contratto con il quale una parte (ed. concedente) concedeva in godimento
ad un’altra, solitamente un agricoltore (ed. livellarlo) il diritto di godere della propria terra mediante il versamento di un canone, che consisteva in una somma di denaro o in una certa quantità di prodotti in natura.
Molto simile in sostanza risulta l’enfiteusi, che viene disciplinato tra i diritti reali di godimento agli artt. 957 e ss. c.c. L’enfiteusi è il diritto in base al quale l’enfiteuta, cioè il conduttore del fondo, ha il godimento del fondo stesso, con l’obbligo di migliorarlo, previo pagamento al concedente di un canone periodico, che consisteva in una somma di denaro ovvero in una quantità fissa di prodotti naturali.
Sicuramente, meno applicato, risulta invece l’usufrutto, anch’esso disciplinato tra i diritti reali di godimento agli artt. 978 e ss. c.c. Diritto in base al quale l’usufruttuario ha di godere della cosa rispettandone la destinazione economica.
Tali istituti giuridici, storicamente derivanti dal diritto romano, cominciarono a diffondersi in Italia sin dai secoli XIV-XV ed hanno trovato nel nostro territorio comunale una significativa applicazione fino agli anni 60-70. Nello specifico consentivano ai grandi proprietari terrieri di massimizzare i profitti della propria terra senza l’impiego di manodopera e risorse finanziarie. In particolar modo consentivano ad Enti Ecclesiastici, Comuni, Ospedali e Pubbliche Amministrazioni in genere, quali proprietari di terreni, di concedere ad agricoltori il diritto di godere della terra stessa, in cambio di profìtti in denaro o di prodotti naturali.
Tali istituti (in special modo il livello non più disciplinato) sono ormai disapplicati. Infatti, dopo varie innovazioni legislative, con la L. 203/82 nel nostro ordinamento si è introdotta la figura del contratto agrario, sicuramente più rispondente alle esigenze dei nostri tempi. In definitiva, oggi, può parlarsi, nella maggior parte dei casi, di livello ed enfiteusi, come di diritti solo formalmente validi, ma non più esercitati. Pur tuttavia costituiscono una valida pregiudiziale all’esercizio della piena proprietà.
Cosa fare allora per liberare i fondi dalla presenza di tali vincoli?
Quali sono i rimedi giuridici previsti dalla legge?
In realtà, la nostra legislazione speciale prevede due diverse procedure, applicabili a seconda dei casi: l’affrancazione e la usucapione speciale. La procedura di affranco, prevista e disciplinata dalla L. 607/66 risulta applicabile solo ed esclusivamente in tutti i rapporti di enfiteusi: si parla tecnicamente di affrancazione del fondo enfiteutico. La procedura di usucapione speciale per la ed. piccola proprietà rurale, prevista e disciplinata dalla L. 346/76 invece è di più generale applicazione. In questi casi, in effetti, va provato il possesso ininterrotto (anche iure hereditatis) del fondo per almeno 15 anni. In estrema analisi si può fare sempre ricorso alle procedure ordinarie in materia di possesso e proprietà. Tale problematica non poteva, tuttavia, non attirare l’attenzione dell’attuale Amministrazione Comunale. Infatti, con delibera n. 26 dell’08/11/2005 il Consiglio Comunale di Ceglie Messapica stabiliva con criteri univoci, le modalità ed i termini, per l’esercizio dell’azione del diritto di affrancazione dei fondi gravati da enfiteusi, con la ulteriore promessa di fare una approfondita ricognizione numerica e qualitativa dei fondi enfiteutici di proprietà comunale. Tale delibera costituisce un primo ed importante strumento per tutti i soggetti interessati. Naturalmente regola le modalità per l’esercizio del diritto di affrancazione solo ed esclusivamente in tutti quei rapporti in cui parte concedente risulta il Comune di Ceglie Messapica.

Avv. Antonio Ciracì

Autore: Redazione Ceglie Plurale

Redazione Ceglie Plurale

2 pensieri riguardo “Il livello e l’enfiteusi: problema di molti fondi dell’agro cegliese”

  1. Segnalo che in molti casi in cui il livello è ormai estinto da decenni i titolari formali del diritto comunque pretendono per l’estinzione soldi.
    Rilevo come detta prassi, chiedere somme a fronte di diritti estinti, sia profondamente ingiusta. Il profilo più allarmante è che per giungere alla cancellazione di quella che è una vuota formalità o si paga o si deve affrontare un giudizio di usucapione, o di accertamento negativo del( inesistente ) diritto reale altrui. La grave difficoltà in cui possono incorrere i cittadini è quella di vedersi rifiutare un mutuo se non giungono in breve termine alla cancellazione del livello, in altre parole se pagano bene altrimenti si debbono tenere il livello senza poter accedere al credito.
    A questa prassi conosciuta in tutta Italia è necessario opporsi e soprattuto sviluppare una coscinenza civica che stigmatizzi tali ingiuste pretese. gianfranco cori

  2. Ma se di vera e propria affrancazione si tratta Рcio̬ di un diritto potestativo esercitabile, quindi, anche in assenza di qualunque assenso da parte del concedente Рperch̬ viene richiesto tale assenso?
    Non dovrebbe bastare l’atto di affrancazione più il pagamento dell’indennità da determinarsi secondo le previsioni di legge (direi quelle esistenti per l’enfiteusi)?
    Nulla quaestio, poi, se il diritto del concedente si è per qualunque ragione estinto

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